基隆市政府 都市發展處 Department of Urban Development
Keelung City Government

一、查公寓大廈管理條例第38條第1項規定之立法原意，乃基於管理委員會依民事訴訟法第40條可以為訴訟之當事人，且必需依公寓大廈管理組織報備處理原則完成報備。

二、另按法人係指自然人以外，由法律創設之團體。公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟除另依法取得法人資格外，尚不得當然視為法人。

配合92年12月31日修正之公寓大廈管理條例第28條第1項之立法意旨，即無需先行訂定規約即可成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備，故有關公寓大廈管理組織申請報備時，「規約」非屬應備文件。至於該原則附件一之一申請報備檢查表內（二）檢附文件，將「最新規約內容」列入，係考量管理委員會或管理負責人於申請報備時，如將已完成訂定之規約併案檢附，直轄市、縣(市)主管機關自當受理，俾利日後公寓大廈之管理及相關問題之處理。

一、按公寓大廈應向地方主管機關報備之事項，本部八十四年四月十八日台9860 內營字第八六○三○六九號函已有明示。前揭申請報備之期限，上開條例查無明文限制。

二、另已申請報備之公寓大廈管理委員會若欲申請更改名稱，則原受理機關應予受理，惟原申請報備之管理委員會仍應提具業經區分所有權人會議決議同意更改名稱之會議紀錄，並繳回原申請報備證明始得申請變更之。

公寓大廈管理條例第十二條之規定，「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」例如，樓上排水管漏水，若屬於樓板年久龜裂及管線失修以致造成漏水現象，則由樓地板上下方區分所有權人共同平均負擔維修費用。但若該管線破損現象係因樓上住戶在其住宅內施工不慎所造成者，則維修費用應由樓板上方區分所有權人負擔。同時，進行修護作業時，無論費用係雙方負擔或僅有一方負擔，如有必要進入任一方之專有部分或約定專用部分時，該住戶不得拒絕。此為第六條第一項第二款所明定。

每車位可停放汽車之數量，查中央建築法規及公寓大廈管理條例尚無規定。

按有關公寓大廈管理委員會可否於緊急用昇降機間設置刷卡機或類似管制設備，公寓大廈管理條例並無明文限制，惟緊急用昇降機如設置刷卡機，將影響緊急救難之時效及增加逃生之阻礙，是為避免影響建築物之救災及逃生功能，緊急用昇降機不宜設置刷卡機；其設置仍依建築技術規則建築設計施工編第55條、第106條及第107條規定辦理。

依據都市計畫法及建築法等法令規定，該公寓大廈坐落之土地使用分區及建築物之用途，得為身心障礙者之福利服務使用時，則不得以公寓大廈規約另予限制。

一、按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第四條第一項業有明定，係區分所有權人法定權利，規約之訂定自不得排除法律明定之權利義務。

二、另有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，本條例第二十三條已有明定，換言之，建築物之共用部分、約定專用部分及約定共用部分使用管理約定事項，其約定不得逾越法定之權利義務。

涉公寓大廈之重大修繕或改良，而應踐行本條例第三十一條之程序始得為之，另亦釋示共用部分「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之，如認定產生異議，亦應於區分所有權人會議中議決。

有關公寓大廈共用部分、約定共用部分之認定，應依起造人於申請建造執照時，檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說，加以認定。另依條例第23條第2項第1款及第33條第1款規定，約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力，且專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，否則不生效力。