基隆市政府 地政處 Department of Land Administration
Keelung City Government

一、何謂斡旋金:

買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，業者為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，業者發展出斡旋金制度。「斡旋金」乃業者所自創，其為「代買方與賣方協商價錢之用」，為規避民法有關定金規定之適用，無明確定義，且無相關法令足資規範，以致爭議不斷。

根據消基會及內政部所統計之購買中古屋糾紛中，有關斡旋金之糾份比例高居前三名，而為解決此問題，內政部乃依買方保護法規定，公告施行要約書之應記載及不得記載事項(於不動產委託銷售契約書之附件)，並開始規劃不動產承購意願書之應記載及不得記載事項之規定。

依一般實務而言，斡旋金係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由業者作為協調之擔保，以示其購買意願，「斡旋金」在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約；因為目前斡旋金機制尚無法規定，因此實務上還是要回歸雙方如何協定。
 

二、成交及不成交時，斡旋金各如何處理：

(一)買賣成交時，斡旋金如何處理？

房仲業者表示有三種處理方式，

   1.其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理（業界稱「轉定」）；

   2.其二是由總公司統一保管，直到簽定買賣契約書，直接轉為總價的一部分；

   3.其三則是業者直接當成「定金」的概念操作，省去「轉定」程序，減少因法律地位不明，而產生的糾紛。

至於斡旋金轉定後，買賣雙方若反悔，將有違斡旋契約罰則的問題，多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置；當然這牽涉契約自由原則，買方可以依自己的意願，與業者協商違約之方式，而賣方亦可決定要不要同意這份契約。

(二)不成交時，斡旋金如何處理？

若在斡旋期限內，賣方反悔不出售時，業者應將斡旋金全數無息返還；至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時，應如何處理？查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限，期限一到，契約當然失效，固無問題，惟買方於期限內後悔不買時，宜類推適用民法委託契約之規定，委託即便訂有期限，委託人也得隨時終止委託。

換言之，付斡旋金後，在賣方未簽收斡旋金前，買方還是可以主張不買，只不過必須考量是否須賠償業者及賣方的損失，這些問題也必須一併注意，但是當賣方簽收斡旋金後，買方便不可主張不買歐。 

三、斡旋金糾紛發生：

斡旋金制度是業者自創，並無明文規定，實務上曾多次發生消費之糾紛。首先，業者會先說服買方支付斡旋金，業者再積極去遊說賣方，促成交易完成；而當買賣任一方不打算交易時，業者倘謊稱之前所支付之斡旋金，已轉為定金，如買方反悔不買，則將沒收斡旋金。

為導正「斡旋金」之紛爭，行政院公平交易委員會要求業者如提出斡旋金要求，應主動告知買方亦可選擇採用內政部所訂定之要約書，而不需支付任費用，如買方選擇交付斡旋金時，也應確實審閱書面契約，注意是否載明：交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費，暨其他特殊事項，業者如未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則有違反公平交易法第24條規定之嫌疑，消費者可向公平交易委員會檢舉。

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